이혼 재산분할 부동산 양도소득세·증여세·취득세

이혼하면서 부부 중 한 사람이 상대방에게 부동산 명의를 넘기는 재산분할은, 혼인 기간에 부부가 공동으로 모은 재산 가운데 자기 몫을 되찾아오는 절차입니다. 민법 제839조의2는 협의이혼한 사람이 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있다는 내용을 담고 있고, 재판상 이혼에는 민법 제843조가 이 조문을 준용하도록 합니다. 대법원 2017년 9월 12일 선고 2016두58901 판결은 이런 재산분할을 공동재산의 청산·분배로 보아, 원칙적으로 증여세 과세 대상이 아니라고 밝혔습니다. 국세청도 이 판례의 법리를 따라, 재산분할로 넘어간 부동산에는 증여세를 매기지 않는 입장을 유지하고 있습니다.

증여세가 없다고 해서 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다. 부동산 명의를 넘겨받는 사람은 지방세법 제15조 제1항 제6호에 따라 취득세를 내야 하고, 그 세율은 일반 무상취득세율 3.5%가 아니라 특례세율 1.5%입니다. 이 특례는 민법 제834조·제839조의2·제840조에 따른 재산분할로 받은 부동산에 적용되며, 시·군·구청 세무과나 위택스에 등기 접수일부터 60일 안에 신고해야 혜택을 받습니다. 등기 원인란에 '재산분할'이라고 밝히지 않고 '증여'나 '매매'로 적히면 이 특례세율을 적용받지 못할 수 있습니다.

재산분할로 받은 부동산을 나중에 되팔 때는 양도소득세 계산 방식에 유의해야 합니다. 대법원은 1998년 판결에서 공유물 분할의 법리를 재산분할에도 준용해, 취득가액과 취득일을 분할해 준 배우자가 처음 그 부동산을 산 시점으로 계산한다고 밝혔습니다. 보유기간과 장기보유특별공제는 원래 취득일부터 계산되고, 분할받은 날짜는 계산의 출발점에서 제외됩니다. 1세대 1주택 비과세 여부를 가릴 때는 부동산을 양도하는 날 현재 이혼신고가 끝나 세대가 나뉘었는지를 살펴봅니다.

재산분할과 자주 헷갈리는 것이 위자료입니다. 이 손해배상금은 혼인 파탄에 책임 있는 사람이 상대방에게 지급하는 돈이고, 재산분할은 공동재산의 청산입니다. 대법원 1996년 판결과 1998년 판결은 이 손해배상 채무를 갚으려고 부동산을 넘기는 것은 대물변제에 해당해 유상 양도로 보고, 넘기는 사람에게 양도소득세를 매긴다고 밝혔습니다. 부동산을 받는 배우자 입장에서도 이 손해배상 명목으로 받은 부동산에는 지방세법 제15조의 재산분할 특례세율이 적용되지 않고, 일반 유상취득세율이 적용됩니다. 그래서 합의서나 조정조서에 이전 원인을 재산분할로 밝히는지, 손해배상 명목으로 밝히는지에 따라 이후 세금 부담이 달라집니다.

재산분할이라고 적었다고 해서 언제나 비과세는 아닙니다. 분할 비율이 두 사람이 혼인 기간에 이룬 재산에 견줘 지나치게 크고, 상속세나 증여세를 피하려는 수단에 불과하다고 볼 특별한 사정이 있으면, 그 초과분만큼은 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 2026년 조세심판원은 이혼소송을 취하하면서 혼인관계를 유지한 채 배우자에게 수십억 원을 넘긴 사건에서, 민법상 혼인 중에는 재산분할이 인정되지 않는다는 이유로 이 이전을 증여로 보고 증여세 부과가 맞다고 판단했습니다. 이혼이 법적으로 성립하지 않은 상태에서 재산만 먼저 넘기면, 이전된 재산은 재산분할로 인정받지 못하고 증여로 과세될 위험이 있습니다.

실무에서는 여러 기관이 단계별로 관여합니다. 가정법원의 조정이나 재판으로 분할 비율이 확정되면, 등기소는 그 조정조서나 판결문을 근거로 소유권이전등기를 처리합니다. 취득세는 부동산이 있는 시·군·구청 세무과나 위택스가 맡고, 양도소득세는 국세청 홈택스나 관할 세무서가 맡습니다. 세금 부과에 이견이 있으면 조세심판원에 심판청구를 낼 수 있고, 법률 상담이 필요하면 대한법률구조공단이나 법률홈닥터 같은 공적 창구 외에 변호사 검색·상담 예약을 지원하는 민간 법률 플랫폼도 가족·이혼 분야 상담을 연결합니다.