부동산 명의신탁의 무효와 과징금·반환청구

다른 사람 이름을 빌려 부동산 등기를 해 두면, 그 등기와 원인이 된 약정은 부동산실명법 제4조에 따라 원칙적으로 효력을 갖지 못합니다. 등기명의자가 겉보기에 소유자처럼 보여도 법적으로는 소유권을 취득하지 못합니다. 신탁자와 수탁자 사이의 내부 약정은 제3자에게 주장할 수 없습니다(부동산실명법 제4조제3항). 이 원칙을 관리하는 곳은 등기를 접수하는 각 등기소와 분쟁을 심리하는 법원이며, 과징금 부과는 부동산 소재지의 시장·군수·구청장이 맡습니다. 조문과 해설은 국가법령정보센터와 찾기쉬운 생활법령정보에서 무료로 확인할 수 있습니다.

명의신탁이 적발되면 신탁자는 부동산 가액의 30% 이내에서 과징금을 냅니다(부동산실명법 제5조). 과징금을 부과받고도 실명등기를 미루면 이행강제금이 추가되며, 1년이 지나면 부동산 가액의 10%, 다시 1년이 지나면 20%가 더해집니다(부동산실명법 제6조). 형사처벌 규정도 함께 있어 명의신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 명의수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금 대상이 됩니다(부동산실명법 제7조). 다만 대법원 2016도18761 전원합의체 판결(2021년 2월 18일 선고)은 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 처분해도 횡령죄는 성립하지 않는다고 판단했습니다. 신탁자와 수탁자 사이의 위탁관계 자체가 부동산실명법을 어긴 것이어서 형법상 보호할 가치가 없다는 이유였습니다.

명의신탁은 등기 방식에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다. 신탁자가 원래 자기 명의였던 부동산을 수탁자 명의로 옮기는 양자간 명의신탁, 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 맺고 등기만 수탁자 명의로 해 두는 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형), 수탁자가 매도인과 매매계약의 당사자가 되어 수탁자 명의로 등기하는 계약명의신탁입니다. 세 유형은 매매계약의 당사자가 누구인지, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 구분되며, 유형에 따라 반환 청구의 상대방과 청구 내용이 달라집니다.

양자간 명의신탁과 3자간 등기명의신탁은 매매계약 자체는 유효하고 수탁자 명의의 등기만 무효이므로, 신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 앞으로 된 등기의 말소를 구하고 자기 앞으로 이전등기를 청구할 수 있습니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 완전한 소유권을 얻으므로, 신탁자는 부동산 소유권을 되찾지 못하고 수탁자에게 준 매수자금 상당액만 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 대법원 2013다218156 전원합의체 판결(2019년 6월 20일 선고)은 이러한 반환청구가 불법원인급여에 해당하지 않는다고 판단해 청구의 길을 열어 두었습니다. 대법원 2018다284233 전원합의체 판결(2021년 9월 9일 선고)은 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 부동산을 처분한 경우 신탁자가 수탁자에게 직접 부당이득을 청구할 수 없고 매도인에 대한 등기청구권을 대위 행사해야 한다고 판단했습니다.

상속인이 아닌 제3자 앞으로 명의신탁된 부동산을 남기고 피상속인이 사망하면, 신탁자로서의 지위는 상속인에게 승계됩니다. 상속인은 명의수탁자를 상대로 등기의 말소와 자기 앞으로의 이전등기를 청구할 수 있고, 여러 상속인이 있다면 각자의 상속분에 따라 권리를 나눠 행사합니다. 종중이 종중원 이름으로, 부부가 배우자 이름으로, 종교단체가 산하조직 이름으로 등기한 경우에는 조세포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없으면 부동산실명법 제8조의 특례로 명의신탁이 허용되어 과징금과 형사처벌 대상에서 제외됩니다. 다만 상속·증여세를 매길 때는 명의신탁 여부와 관계없이 실제 소유자를 기준으로 과세하므로, 명의신탁된 부동산도 상속재산에 포함됩니다. 참고로 상속세 및 증여세법 제45조의2의 명의신탁재산 증여의제는 주식 등 등기가 필요한 재산에 적용되며 토지와 건물은 대상에서 빠집니다.

흔히 착각하는 부분은 과징금만 내면 등기가 저절로 정리된다고 여기는 점입니다. 과징금 납부와 별개로 실명등기 전환 의무가 남아 있고, 이를 미루면 이행강제금이 계속 부과됩니다. 또 계약명의신탁에서 매도인이 악의(명의신탁 사실을 알았던 경우)라면 매매계약 자체가 무효가 되어 수탁자 명의 등기도 무효가 되므로, 신탁자는 수탁자 대신 매도인을 상대로 대금 반환을 청구해야 합니다. 법률 상담을 준비할 때는 공공기관 상담과 함께, 변호사 검색과 상담 예약을 중개하는 온라인 법률상담 예약 플랫폼을 참고하는 경우도 있습니다. 이런 플랫폼은 상담이나 수임을 직접 담당하지 않고 예약과 결제만 연결하며, 상담료는 변호사가 개별적으로 정해 공개합니다.