전세보증금 미반환 대응 절차

전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 대부분 민사상 채무불이행에 해당합니다. 임대인이 계약 당시 돌려줄 의사와 능력을 가지고 있었으나 이후 자금 사정이 나빠져 반환이 늦어지는 경우가 여기에 속하며, 이때는 임차권등기명령과 보증금반환소송 같은 민사 절차로 해결합니다. 반면 임대인이 계약을 맺을 때부터 이미 다수 세입자의 보증금을 반환할 능력이 없었거나 애초에 돌려줄 생각이 없었다는 정황이 드러나면 형법상 사기죄 고소 대상이 됩니다. 두 상황은 겹칠 수 있어 내용증명과 임차권등기명령을 진행하면서 형사 고소를 병행하는 사례가 많습니다.

보증금 반환 관련 민사 절차는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이 담당합니다. 내용증명 발송과 임차권등기명령 신청은 임차인이 스스로 진행할 수 있고, 협의가 계속 안 되면 지급명령이나 보증금반환소송으로 넘어갑니다. 형사 고소는 관할 경찰서나 검찰청에 접수하며, 다수 피해자가 얽힌 조직적 사건은 지방경찰청 전세사기 전담수사팀이 맡는 경우가 많습니다. 전세사기피해자로 인정받으면 국토교통부 산하 시군구 전세사기피해지원센터가 주거·금융·경공매 특례 지원을 담당합니다.

실무에서는 통상 다음 순서로 진행됩니다. 내용증명으로 반환기한을 정해 청구하고, 이사가 불가피하면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 등기가 완료된 뒤에도 임대인이 응하지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송을 제기해 집행권원을 확보하고, 이를 근거로 임대인 재산에 강제집행을 신청합니다. 형사 사기 정황이 있으면 이 과정과 별도로 고소장을 접수할 수 있습니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 제도로, 등기를 마치면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 변형 없이 유지됩니다. 다만 임차권등기명령 자체는 돈을 받아내는 집행권원이 아니므로, 보증금을 받으려면 지급명령이나 소송을 별도로 거쳐야 합니다. 또 다른 오해는 시간이 지나면 청구권이 사라진다는 점입니다. 민법 제162조에 따라 채권의 소멸시효는 10년이며, 임차인이 점유를 유지하는 동안에는 시효 진행이 멈춥니다.

전세사기피해자로 인정받으려면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조의 요건을 모두 갖추어야 합니다. 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖추고 보증금이 5억 원 이하이며, 다수 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되고, 임대인에게 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 사정이 있어야 합니다. 경매나 공매 절차가 끝난 경우에는 대항력 요건과 다수 피해 요건이 제외됩니다. 인정을 받으면 경공매 유예, 우선매수권, 금융 지원 등을 받을 수 있으며, 결정 신청은 2027년 5월 31일까지 가능합니다.