전세보증금 미반환 대응 절차

전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황 자체는 민사상 채무불이행에 해당합니다. 임대차 관계에서 보증금 반환 의무는 민법 제618조가 정한 임대차 계약의 성격에서 비롯되며, 만기 후 반환이 늦어지는 사정만으로는 형사처벌로 이어지지 못합니다. 형법 제347조의 사기죄가 성립하려면 계약 당시 집주인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 처음부터 없었다는 사정, 즉 기망행위와 편취 고의가 함께 확인되어야 합니다. 다수의 세입자에게 같은 방식으로 피해를 준 정황, 무자본 갭투자, 깡통주택 매입 등이 있으면 경찰서나 검찰청에 형사 고소를 검토할 수 있고, 보증금 자체는 별도의 민사 절차로 되찾아야 합니다.

보증금을 받지 못한 임차인이 가장 먼저 하는 조치는 내용증명 발송입니다. 내용증명은 변호사를 거치지 않고 임차인이 직접 작성해 우체국에서 보내도 법적 효력은 같으며, 반환 요구 사실과 날짜를 공적으로 남겨 이후 소송에서 증거로 쓸 수 있습니다. 그래도 보증금이 반환되지 않으면 임차주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도로, 등기를 마치면 이사하더라도 기존 대항력과 우선변제권이 유지되어, 전입신고를 지켜야 한다는 부담 없이 새 거주지로 옮길 수 있습니다.

임차권등기명령과 별도로 보증금 자체를 받아내려면 지급명령을 신청하거나 곧바로 보증금반환청구소송을 제기해야 합니다. 지급명령은 서류 심사만으로 결론이 나오는 간이 절차입니다. 다만 집주인이 2주 안에 이의신청을 하면 통상적인 소송 절차로 넘어갑니다. 법원행정처가 발간한 2025 사법연감에 따르면 2024년 민사본안 1심 처리기간은 합의사건 평균 437.3일(전년 473.4일), 단독사건 평균 222.1일이었습니다. 계약서, 보증금 입금 내역, 만기 통보 기록처럼 반환 의무를 뒷받침하는 서류가 갖춰져 있으면 다툴 쟁점이 크지 않은 사건으로 분류됩니다. 판결이 나온 뒤에도 집주인 재산에 대한 강제집행이 남아 있어, 실제 회수까지는 별도 시간이 필요합니다.

보증금을 못 받는 피해가 여러 세입자에게 반복되고 임대인의 기망 의도가 인정되면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정받을 수 있습니다. 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 신청하며, 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖췄고 보증금이 5억 원 이하(지역별로 최대 2억 원 범위에서 상향 가능)이며 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 등 요건을 충족해야 합니다. 피해자로 결정되면 대한법률구조공단의 무료 소송대리, 주택도시보증공사(HUG)의 경공매 지원, 임시 거처와 금융 지원 등 특별법상 지원 프로그램으로 연계됩니다.

전세사기피해자로 결정되지 않아도 소득이 낮으면 무료 법률 지원을 받을 수 있습니다. 대한법률구조공단은 기준 중위소득 125% 이하인 국민에게 상담과 소송대리를 무료로 지원하며, 전화 132번이나 klac.or.kr을 통해 신청을 받습니다. 변호사를 직접 검색해 유료로 상담을 예약하는 민간 경로도 있는데, 로톡은 부동산·임대차 분야를 포함한 변호사 검색과 15분 전화상담·30분 방문상담 예약을 중개하는 플랫폼으로, 상담료는 변호사가 프로필에 직접 공개합니다.